Betrieb und Wirtschaft | 24. August 2017

Der Forst, durch die Investorenbrille gesehen

Von René Bossert
Der Markt für Forstimmobilien in Deutschland ist kleinteilig und intransparent. Dennoch erscheinen Forstimmobilien als Anlage für größere Investoren attraktiv.
Das meint zumindest Savills, ein weltweit tätiger Immobilienmakler mit Hauptsitz in London. Das Unternehmen hat über 30000 Beschäftigte, davon 200 in Deutschland. In einer Analyse des Marktes für Forstimmobilien hierzulande kommt Savills zu der Einschätzung, dass der deutsche Markt für Forstimmobilien Nachholbedarf im Vergleich zu anderen Ländern habe.
Forst rentiert sich, meint Savills.

Es ist spannend zu lesen, was ein global agierendes Maklerunternehmen von deutschen Waldflächen als Anlageobjekt hält. Ausgangspunkt ist die Feststellung, dass Forstimmobilien wegen der Werthaltigkeit und regelmäßigen Erträgen von durchschnittlich zwei Prozent auch für institutionelle Langfristinvestoren – wie  Versicherungen, Pensionsfonds oder Investmentgesellschaften  – interessant erscheinen.  Nachteilig seien aber in Deutschland die Kleinteiligkeit des Marktes und dessen Intransparenz, wodurch er für institutionelle Investoren schwer zugänglich sei.  
Zukünftig könnte die Anlageklasse sich aber entwickeln, meint Savills: Die Zusammenführung kleiner Flächen berge ein großes Konsolidierungspotenzial und könnte Ertrags- sowie Wertsteigerungen mit sich bringen.
In Baden-Württemberg höchstes Preisniveau
Zwischen 2007 und 2014 wurden in Deutschland pro Jahr im Schnitt etwa 22.000 Kauffälle über insgesamt rund 41.000 ha verzeichnet, bei denen 320 Millionen Euro umgesetzt wurden. Im Durchschnitt wechselten pro Transaktion also nur rund zwei Hektar für durchschnittlich 15.000 Euro den Eigentümer. Die Werte schwankten um etwa 10 % um den langjährigen Mittelwert, was für ein sehr konstantes Marktgeschehen spreche.
Die größten Flächen pro Transaktion wurden 2014 in Brandenburg gehandelt. Während die Durchschnittsgröße hier bei 5,7 ha lag, wurde in Baden-Württemberg nur ein Wert von 0,22 ha erreicht, bundesweit der niedrigste Wert. In Baden-Württemberg gab es  2014 etwa 5700 Kauffälle. Dabei wurden 800 ha verkauft zu einem Durchschnittspreis von 30.100 Euro/ha, berichtet Savills mit Bezug auf Zahlen des Arbeitskreises der Gutachterausschüsse in Deutschland.
Baden-Württemberg habe das höchste Preisnviveau aller Flächenländer. Das sei auf die generell hohen Grundstückspreise, die dichte Besiedelung, die positiven ökonomischen Rahmenbedingungen sowie die Tatsache zurückzuführen, dass im Bodenseeraum viel Waldgrund von Schweizer Investoren gekauft werde. Größere Flächen seien meist attraktiver für institutionelle Anleger. Gehe man von einer Mindestanlagesumme von einer Million Euro aus, wären auf baden-württembergische Preisverhältnisse bezogen erst Flächen von deutlich über 30 Hektar von Interesse.  
Langfristiges Wertwachstum
Da sowohl die Waldfläche als auch der Holzvorrat weltweit abnehme, versprechen Forstimmobilien ein langfristiges Wertwachstum – Grund und Boden sowie Baumbestand sind gute Wertspeicher. „Die jährliche Ertragsrendite liegt bereits seit Jahren bei rund 2 %. Kalkuliert man die Bodenwertsteigerungen mit ein, könnte in den kommenden Jahren eine Gesamtrendite von mindestens 4 % erzielt werden", meint Savills. 
Durch die Zusammenfügung kleiner Flächen könne neben Ertrags- und Wertsteigerungen auch die Rendite erhöht werden, was den deutschen Markt für institutionelle Investoren attraktiv mache.