Betrieb und Wirtschaft | 17. März 2016

Was baulich geht und was nicht

Von Hans Hörl
Über die Themen Baurecht und Investitionen in Einkommensalternativen informierten Behördenvertreter bei einer Veranstaltung des Breisacher Landwirtschaftsamtes in Kirchzarten.
Nicht viel Platz: Für Altenteilerwohnungen gilt eine Flächenbeschränkung von 80 bis 100 Quadratmetern.
„Angeblich wissen im Baurecht alle Bescheid”, meinte Johannes Grunau, Leiter der Baurechtsbehörde des Landratsamtes Breisgau-Hochschwarzwald. Das schaffe manches Mal Probleme mit der Baurechtsbehörde.
 Maßgeblich sei bundesweit das Baugesetzbuch. „Da steht aber gar nicht viel zum Bauen im Außenbereich. Maßgeblich ist der § 35 Absatz 1, wonach ein Gebäude einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen muss. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein und es dürfen keine öffentlichen Belange entgegenstehen.”
Um Ärger zu vermeiden, sei es wichtig, der Baurechtsbehörde in Form eines Konzepts darzulegen, was man wolle. Im Einzelfall seien auch ungewöhnliche Lösungen denkbar. Für die meisten Vorhaben brauche man einen Architekten.  Er könne die Pläne des Bauherrn mit diesem besprechen und dann gemeinsam mit diesem bei der Baurechtsbehörde und  dem Fachbereich Landwirtschaft vorstellig werden. Das koste noch kein Geld.
„Ich zerstöre ungern Träume”, sagte Grunau. Er empfahl deshalb, eine Bauvoranfrage zu stellen, um einzelne offene Fragen zu klären, zum Beispiel, ob die geplante Zahl der Betten einer Ferienwohnung zulässig oder die Privilegierung für ein Bauvorhaben gegeben sei. Einen Rechtsanspruch besitze man dann nur bezüglich der geklärten Fragen. Bei einem Bauvorhaben müssen viele Fachbehörden zustimmen; er als Leiter der Baurechtsbehörde müsse über den Bauantrag entscheiden und diesen Beschluss auch vertreten. Das Baurecht lasse fünfzehn Ferienbetten zu, sofern sie vom landwirtschaftlichen Betrieb „mitgezogen”, also diesem deutlich untergeordnet seien.
Grunau gab Hinweise zu einzelnen Arten von Vorhaben:
Aufenthaltsräume bei Ferienwohnungen werden selten genehmigt, weil diese in der Regel über genügend Platz verfügen. Bei Gästezimmern sei ein Aufenthaltsraum eher denkbar.
Eine Spielscheune ist im Rahmen einer Umnutzung nach § 35(4) Baugesetzbuch möglich. Schlafen im Heu ist planungsrechtlich machbar, doch gibt es erhebliche Probleme beim Brandschutz: Vorgeschrieben seien Rettungswege und eine Abtrennung. Die Schlafmöglichkeiten werden auf die zulässige Bettenzahl angerechnet. Nötig sind Ausnahmen bei Wärme- und Schallschutz.
Schäferwagen mit Gästebetten sind, rechtlich gesehen, ein Gebäude und entsprechend zu beantragen.
Vesperstuben und Hofcafés und – bei ausreichend Löschwasser und Erschließung und gegebenenfalls Abwasserbeseitigung – auch Gewerbebetriebe können im Außenbereich nur nach § 35(4) Baugesetzbuch (Umnutzung nicht mehr benötigter landwirtschaftlicher Gebäude) genehmigt werden. Das umzunutzende Gebäude muss genehmigt sein. Den Nachweis hierfür muss der Eigentümer erbringen. Für das umgenutzte Gebäude darf auch kein Ersatzbau errichtet werden.
Hofladen: Genehmigungsfähig, wenn die Produkte aus eigener Erzeugung überwiegen.
Automaten: Auf dem Hof kein Problem; ansonsten sind zwanzig Meter Abstand zur Straße vorgeschrieben.
Reithalle: Ab 40 Pensionspferden ist eine Reithalle zulässig
(20×40 m²).
Betriebsleiterwohnungen für eine vierköpfige Familie dürfen 150 bis 160 m² groß sein zuzüglich 15 m² für jedes weitere Kind.     Für Altenteilerwohnungen gilt eine Flächenbeschränkung von 80 bis 100 m².
Flüchtlingswohnheime kann man für zehn Jahre in Ortsrandlage – und befristet auf drei Jahre – im Außenbereich errichten. Danach sind diese Gebäude zu beseitigen. Die Unterbringung von Flüchtlingen in Ferienwohnungen ist zulässig.
Schmutzschleusen und Büroräume (10 bis 15 m²) zählen nicht zur Wohnfläche. Besprechungsräume sind in der Regel nicht nötig.
 Grunau rief dazu auf, die Sprechtage der Baurechtsbehörde bei den Gemeinden in Anspruch zu nehmen. Zuständig sei der jeweilige Kreisbaumeister. Vorhabenbezogene Bebauungspläne kommen laut Grunau in Frage, wenn ein Bauvorhaben im Außenbereich nicht genehmigt werden kann – dann aber nur, wenn schon Gebäude vorhanden sind.
Eine Genehmigung ist nicht möglich, wenn das Vorhaben nicht im Siedlungsbereich liegt. Bei solchen Bebauungsplänen muss auch die Raumordnung zustimmen, und diese legt sehr strenge Maßstäbe an.
Im Moment weniger Förderanträge
 Martin Seng, betriebswirtschaftlicher Berater beim Fachbereich Landwirtschaft des Landratsamtes in Breisach, informierte über Fördermöglichkeiten beim Bauen für Einkommensalternativen. Er bedauerte den in letzter Zeit gewachsenen Pessimismus der Landwirte, der sich unter anderem  in einer verringerten Zahl von Förderanträgen niederschlage. Eine Förderung sei möglich bei:
Agrotourismus (Spielscheune, Ferienwohnungen bis zu 25 Betten, Aufenthaltsraum, Schlafen im Heu, …);
Vermarktung landwirtschaftlicher Produkte (Hofladen, Automaten, Käserei, Vinothek);
Bauernhofgastronomie (Straußwirtschaft, Vesperstube oder Hofcafé);
sonstigen Vorhaben wie Pensionstierhaltung, Verarbeitung/Vertrieb von Biomasse oder Kurzumtriebsplantagen.
 „In einer Reihe von Fällen, so etwa bei Maschinen für die Außenwirtschaft, ist bei der Diversifizierung eine Förderung ausgeschlossen”, wusste Seng. Eine Förderung gibt es nur, wenn ein Mindestumsatz von 25% aus der Bodenbewirtschaftung oder damit verbundener Tierhaltung stammt. Berechtigt ist der landwirtschaftliche Unternehmer, dessen Ehepartner oder mitarbeitender Familienangehöriger eine berufliche Existenz in der Nähe des Betriebes gründet. Dabei gilt eine Einkommensgrenze, bei deren Überschreiten eine Förderung ausgeschlossen ist.
 Bei Ferienwohnungen können Maßnahmen zur Verbesserung der Qualität bezuschusst werden. Zuschüsse werden bis maximal 25 % der Nettobausumme gewährt und setzen eine Investition von mindestens 20000 Euro voraus.
 „Ohne Baugenehmigung kein Zuschussbescheid”, hob der Berater  hervor. Herzstück ist die Kostenberechnung durch einen zugelassenen Planer (Architekten). Drei Buchführungsabschlüsse zeigen, wo der Betrieb steht, und sind Basis für Kalkulationen. Als „goldene Regel” bezeichnete Seng die möglichst gleichmäßige Verteilung der Finanzierung auf die drei Beine staatlicher Zuschuss, Eigenkapital und Darlehen.
Marketingkonzept
Laut Hannelore Green, hauswirtschaftliche Beraterin beim Fachbereich Landwirtschaft mit Schwerpunkt Einkommensalternativen, muss auch bei Maßnahmen zur Diversifizierung zunächst ein Marketingkonzept entwickelt werden. Dabei geht es um die Frage „Was biete ich in welchem Umfang für welche Zielgruppe, beispielsweise Reiter oder Familien, mit welchen Besonderheiten an?” In den Blick rücke dabei zum einen die Unternehmerfamilie mit ihren Stärken und Schwächen, ihren Zielen und ihrer Motivation. Wichtig sei dabei, dass die Familie hinter dem Vorhaben steht. „Bei der Betrachtung der betrieblichen Voraussetzungen dürfen der Arbeitskräftebe-
darf und die nötigen Investitionen in vorhandene Betriebszweige nicht außen vor bleiben”, meinte Green. „Nicht zuletzt müssen auch die Eigenkapitalentwicklung, die Lebenshaltungskosten, bestehende Verbindlichkeiten und die Entwicklung der Einkünfte beachtet werden.”
In einem weiteren Schritt müsse man sich die Nachfrage nach dem geplanten Angebot ansehen, die Konkurrenten, aber auch mögliche Kooperationspartner.
Wichtiger Punkt sei  die Personalplanung. Dabei gehe es um
Zahl und Qualifikation der nötigen Arbeitskräfte,
Ausmaß und Zeitpunkt von Arbeitsspitzen und -tälern,
zusätzliche Arbeiten wie Einkauf, Verwaltung, Akquise und Fortbildung,
die Familienmitglieder und deren Fähigkeiten sowie ihre zeitliche Verfügbarkeit.
Sind diese Punkte geklärt, kann man die nötigen Investitionen abschätzen und  einen Finanzierungsplan erstellen.
Intensive Überlegungen erfordere die Marketingstrategie. Hier gehe es zum einen um das Produkt und die Fragen: Welche Produkte/welche Leistungen biete ich in welcher Qualität und welcher Menge und zu welchem Zeitpunkt (saisonal/dauerhaft) an? Zum anderen spiele die Preispolitik eine wichtige Rolle. „Dazu muss man sich überlegen, wie hoch der Preis sein muss, um einen akzeptabeln Stundenlohn zu erzielen, man muss die Zahlungsbereitschaft der potenziellen Kunden abschätzen und darf  die Preise der Mitbewerber nicht aus dem Auge verlieren”, sagte Green.
Bei der Distributionspolitik gehe es zum Beispiel um die Absatzwege (Markt, Hofladen, ...), die Zielgruppe und mögliche Kooperationen. Die Kommunikationspolitik befasse sich mit Werbung (Internet, Touristikgemeinschaften, Kataloge, ...), Verkaufsförderung und Öffentlichkeitsarbeit (Logo, Hofprospekt, besondere Aktivitäten, Netzwerke).