Immobilieninvestitionen gehören zu den größten Investitionen des Unternehmers. Diese Kredite mussman zehn, 15 oder mehr Jahre abbezahlen. Wer sich gut beraten lässt, kann viele Fehler vermeiden. Hier eine Anleitung zum richtigen Vorgehen in sieben Schritten.
Am Anfang steht der Kassensturz.
Schritt 1 - Die Finanzkraft ermitteln
Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Ziel dabei ist, den
finanziellen Spielraum zu ermitteln, der monatlich nach Abzug der
Kreditkosten, Nebenkosten und Notfallreserven zum Leben bleibt. Und
lassen Sie dabei neben den laufenden Zahlungsverpflichtungen (z.B.
Beiträge zu Lebens- und Rentenversicherungen) auch unregelmäßige
Ausgaben nicht unter den Tisch fallen.
Schritt 2 – Reserven für die Instandhaltung nicht vernachlässigen
Unverhofft kommt es, dass Rohrleitungen kaputt gehen oder die Heizung
nicht mehr funktioniert. Die Reparaturen können mächtig ins Geld gehen.
Wer dann keine Rücklagen gebildet hat, dessen Finanzkalkulation gerät
ins Wanken. Eigentümer sollten daher von Anfang an eine Finanzreserve
bilden, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die
Instandhaltungskosten steigen. Experten empfehlen ihren Kunden, bei
baulichen Investitionen im Wohnbereich zwei Euro monatlich pro
Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.
Schritt 3 – Banken kritisch beurteilen:
Als Immobilieninvestor sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot
Ihrer Hausbank akzeptieren. Zwar sind die Zinsen derzeit niedrig und die
Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich besonders günstig,
dennoch bringt ein umfassender Darlehensvergleich nochmals deutliches
Sparpotenzial. Günstige Anbieter nehmen Ihnen nur rund 1 % für ein
Darlehen mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre ab. Bei den
meisten Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken sind es dagegen
mindestens 1,3 %. Bei 3 % Tilgung im Jahr macht das über die zehn Jahre
einen Unterschied von rund 6000 Euro, die Sie mehr an die Bank zahlen.
Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob ein Baukredit von einer Bank
oder einem freien Kreditvermittler angeboten wird. Finanzmakler haben
allerdings den Vorteil, dass sie aus einer großen Anzahl von
Kreditangeboten die jeweils beste beziehungsweise passendste Offerte
heraussuchen können. Positiv: Mehrkosten fallen für Kreditvermittler wie
Interhyp oder Dr. Klein nicht an.
Schritt 4 – Richtige Tilgungshöhe definieren:
Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer
Anfangstilgung von 1 % ein. Bei heutigem Zinsniveau würde das ohne
Sondertilgungen Kreditlaufzeiten von mehr als 60 Jahren bedeuten. Damit
ist es unmöglich, den Kredit bis zur Rente zu tilgen. Daher sollten Sie
die niedrigen Zinsen unbedingt zu einer höheren jährlichen Tilgung
nutzen. Hier noch ein Rechenbeispiel: Wer statt 1 % mit 3 %
Anfangstilgung einsteigt, kann bei einem 100000-Euro-Kredit die Laufzeit
auf 27 Jahre mehr als halbieren. Die Zusatzkosten wegen der höheren
Tilgung halten sich mit rund 165 Euro je Monat in Grenzen.
Schritt 5 – Richtige Zinsbindung festlegen:
Viele Immobilieninvestoren glauben, der optimale Hypothekenkredit habe
eine Zinsbindung von zehn Jahren. Diese Laufzeit bieten auch viele
Banken an. Doch es wäre ein Fehler, sich darauf einzulassen. Denn in
zehn Jahren werden wir wahrscheinlich nicht das aktuell sehr niedrige
Zinsniveau noch haben. Wer dann 6 % oder mehr statt heute unter 2 %
zahlen muss, kommt in finanzielle Schieflagen. Daher ist es ratsam, sich
die heutigen historisch niedrigen Zinsen für mindestens 15, 20 oder
mehr Jahre zu sichern. Das kostet pro Monat nur unwesentlich mehr und
Sie sind auf der sicheren Seite.
Schritt 6 – Die Nebenkosten beachten:
Schätzkosten dürfen die Banken heute keine mehr nehmen. Doch es macht
doch einen Unterschied, ob Ihnen die eine Bank bis zu 0,2 Prozentpunkte
dafür mehr berechnet, wenn Sie das Recht zu einer Sondertilgung im
Vertrag finden möchten. Und wenn Sie einen Neubau planen, spielt es auch
eine Rolle, ob Sie bereits nach sechs Monaten Kosten in Form von
Bereitstellungszinsen aufgebrummt bekommen, nur weil der Bau stockt und
Sie das Geld nicht rechtzeitig abrufen können. Oder erst nach zwölf
Monaten.
Schritt 7 – Notfälle absichern:
Jede Immobilienfinanzierung beinhaltet Restrisiken. Wird der Unternehmer
beispielsweise arbeitsunfähig, ist der Traum von beispielsweise einem
Eigenheim schnell vorbei, wenn kein ausreichender Schutz besteht. Bei
hohen Kreditbeträgen ist die finanzielle Absicherung der Familie nicht
zu vernachlässigen. Günstig und sinnvoll ist eine
Risiko-Lebensversicherung, denn sie beinhaltet keinen Sparvorgang.