Betrieb und Wirtschaft | 14. September 2017

Immobilien sinnvoll finanzieren

Von Heiner Wurm, Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen
Immobilieninvestitionen gehören zu den größten Investitionen des Unternehmers. Diese Kredite mussman zehn, 15 oder mehr Jahre abbezahlen. Wer sich gut beraten lässt, kann viele Fehler vermeiden. Hier eine Anleitung zum richtigen Vorgehen in sieben Schritten.
Am Anfang steht der Kassensturz.

Schritt 1 - Die Finanzkraft ermitteln
Am Anfang steht ein ehrlicher Kassensturz. Ziel dabei ist, den finanziellen Spielraum zu ermitteln, der monatlich nach Abzug der Kreditkosten, Nebenkosten und Notfallreserven zum Leben bleibt. Und lassen Sie dabei neben den laufenden Zahlungsverpflichtungen (z.B. Beiträge zu Lebens- und Rentenversicherungen) auch unregelmäßige Ausgaben nicht unter den Tisch fallen.
Schritt 2 – Reserven für die Instandhaltung nicht vernachlässigen
Unverhofft kommt es, dass Rohrleitungen kaputt gehen oder die Heizung nicht mehr funktioniert. Die Reparaturen können mächtig ins Geld gehen. Wer dann keine Rücklagen gebildet hat, dessen Finanzkalkulation gerät ins Wanken. Eigentümer sollten daher von Anfang an eine Finanzreserve bilden, zumal mit zunehmendem Alter der Immobilie die Instandhaltungskosten steigen. Experten empfehlen ihren Kunden, bei baulichen Investitionen im Wohnbereich zwei Euro monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche zurückzulegen.
Schritt 3 – Banken kritisch beurteilen:
Als Immobilieninvestor sollten Sie nicht das erstbeste Kreditangebot Ihrer Hausbank akzeptieren. Zwar sind die Zinsen derzeit niedrig und die Finanzierungskosten im langjährigen Vergleich besonders günstig, dennoch bringt ein umfassender Darlehensvergleich nochmals deutliches Sparpotenzial. Günstige Anbieter nehmen Ihnen nur rund 1 % für ein Darlehen mit einer Zinsfestschreibung über zehn Jahre ab. Bei den meisten Sparkassen sowie Volks- und Raiffeisenbanken sind es dagegen mindestens 1,3 %. Bei 3 % Tilgung im Jahr macht das über die zehn Jahre einen Unterschied von rund 6000 Euro, die Sie mehr an die Bank zahlen. Grundsätzlich spielt es keine Rolle, ob ein Baukredit von einer Bank oder einem freien Kreditvermittler angeboten wird. Finanzmakler haben allerdings den Vorteil, dass sie aus einer großen Anzahl von Kreditangeboten die jeweils beste beziehungsweise passendste Offerte heraussuchen können. Positiv: Mehrkosten fallen für Kreditvermittler wie Interhyp oder Dr. Klein nicht an.
Schritt 4 – Richtige Tilgungshöhe definieren:
Vor dem Zinsverfall stiegen klassische Baufinanzierungen meist mit einer Anfangstilgung von 1 % ein. Bei heutigem Zinsniveau würde das ohne Sondertilgungen Kreditlaufzeiten von mehr als 60 Jahren bedeuten. Damit ist es unmöglich, den Kredit bis zur Rente zu tilgen. Daher sollten Sie die niedrigen Zinsen unbedingt zu einer höheren jährlichen Tilgung nutzen. Hier noch ein Rechenbeispiel: Wer statt 1 % mit 3 % Anfangstilgung einsteigt, kann bei einem 100000-Euro-Kredit die Laufzeit auf 27 Jahre mehr als halbieren. Die Zusatzkosten wegen der höheren Tilgung halten sich mit rund 165 Euro je Monat in Grenzen.
Schritt 5 – Richtige Zinsbindung festlegen:
Viele Immobilieninvestoren glauben, der optimale Hypothekenkredit habe eine Zinsbindung von zehn Jahren. Diese Laufzeit bieten auch viele Banken  an. Doch es wäre ein  Fehler, sich darauf einzulassen. Denn in zehn Jahren werden wir wahrscheinlich  nicht das aktuell sehr niedrige Zinsniveau noch haben. Wer dann 6 % oder mehr statt heute unter 2 % zahlen muss, kommt in finanzielle Schieflagen. Daher ist es ratsam, sich die heutigen historisch niedrigen Zinsen für mindestens 15, 20 oder mehr Jahre zu sichern. Das kostet pro Monat nur unwesentlich mehr und Sie sind auf der sicheren Seite.
Schritt 6 – Die Nebenkosten beachten:
Schätzkosten dürfen die Banken heute keine mehr nehmen. Doch es macht doch einen Unterschied, ob Ihnen die eine Bank bis zu 0,2 Prozentpunkte dafür mehr berechnet, wenn Sie das Recht zu einer Sondertilgung im Vertrag finden möchten. Und wenn Sie einen Neubau planen, spielt es auch eine Rolle, ob Sie bereits nach sechs Monaten Kosten in Form von Bereitstellungszinsen aufgebrummt bekommen, nur weil der Bau stockt und Sie das Geld nicht rechtzeitig abrufen können. Oder erst nach zwölf Monaten.
Schritt 7 – Notfälle absichern:
Jede Immobilienfinanzierung beinhaltet Restrisiken. Wird der Unternehmer beispielsweise arbeitsunfähig, ist der Traum von beispielsweise einem Eigenheim schnell vorbei, wenn kein ausreichender Schutz besteht. Bei hohen Kreditbeträgen ist die finanzielle Absicherung der Familie nicht zu vernachlässigen. Günstig und sinnvoll ist eine Risiko-Lebensversicherung, denn sie beinhaltet keinen Sparvorgang.